Käufer von sogenannten Schrottimmobilien bleiben auch bei einem erfolgreichen Widerruf des Darlehensvertrages nach dem Haustürgeschäft auf diesen Immobilien sitzen. Das bestätigte der BGH in einem am 13.11.2002 verkündeten Urteil zur Rückabwicklung von Realkrediten ( BGH XI ZR 47 / 01 ).
Nach der Entscheidung des Bankensenates unter Vorsitz von Richter Gerd Nobbe haben die Erwerber zwar einen Anspruch gegen die Bank auf Rückzahlung der erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen sowie auf eine marktübliche Verzinsung. Im Gegenzug kann die Bank aber den ausgezahlten Nettokreditvertrag sowie dessen marktübliche Verzinsung zurückverlangen.
Der Käufer behält also im Regelfall die teure Immobilie. Er muß sie entweder zu einem meist sehr ungünstigen Preis verkaufen oder sich eine neue Finanzierung suchen. Eine andere Beurteilung ist laut BGH nur dann geboten, wenn sich Kaufvertrag und Darlehensvertrag ausnahmsweise als "verbundenes Geschäft" darstellen. Dies verneinte der BGH in einem jetzt entschiedenen Fall und wies ihn wegen einiger Einzelheiten an das OLG Karlsruhe zurück.
Es ging in dem Verfahren um den Erwerb einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Ein Ehepaar hatte Ende 1993 aufgrund eines Emissionsprospektes für ein zu errichtendes Bürogebäude in Dresden einen Anteil an einer BGB-Gesellschaft gekauft. Nach dem Anruf eines Vermittlers und nach zwei Hausbesuchen schloss es mittels eines Finanzierungsberaters, der sich mit einer Visitenkarte der Deutschen Bank auswies, einen Darlehensvertrag mit dem Kreditinstitut über 59.000,- DM ab. Weil schon im August 1994 Erträge aus dem Fonds ausblieben mussten die Käufer aus eigenen Mitteln für die Zins- und Tilgungsleistungen aufkommen. Im Jahr 1997 widerriefen sie den Darlehensvertrag nach dem Haustürwiderrufsgesetz und fochten ihn zudem wegen arglistiger Täuschung an.
Ob auch Realkreditverträge dergestalt widerrufen werden können, beschäftigte jahrelang die Gerichte. Im konkreten Fall verneinte dies das OLG Karlsruhe unter Hinweis auf die herrschende Meinung. Der BGH legte die Frage dem Europäischen Gerichtshof in Luxemburg vor. Dieser entschied im Dezember 2001, dass die EU-Hautürgeschäftsrichtlinie auch Realkreditverträge erfasse. Das Widerrufsrecht sei nicht befristet, wenn keine ordnungsgemäße Belehrung erfolgt sei. Der BGH urteilte im Anschluß daran im April 2002, dass Grundpfandkreditverträge widerrufen werden können, wenn sie in einer "Haustürsituation" abgeschlossen und die Käufer nicht belehrt worden seien.
Der vermeintliche Triumph von Geschädigten, deren Zahl auf 300.000 geschätzt wird, erwies sich aber als trügerisch. In der schriftlichen Begründung stellte der BGH nämlich klar: "Der Widerruf des Kreditvertrages berührt die Wirksamkeit des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung ... grundsätzlich nicht." Bei einem Immobilienkauf wisse auch der rechtsunkundige Laie, dass Kreditgeber und Immobilienverkäufer in der Regel verschiedene Personen seien.
Nach diesem Urteil, welches im Grunde genommen dasjenige des BGH vom April 2002 nur bestätigt und präzisiert, können die Besitzer von Schrottimmobilien, die von deutschen Grossbanken – allen voran der HypoVereinsbank – finanziert wurden, wenig Hoffnung haben, auf diesem Weg der Klage gegen die finanzierende Bank von ihren Schulden erlöst zu werden.
Die einzige Möglichkeit wäre, der finanzierenden Bank ein verbundenes Geschäft nachweisen zu können. Dies ist aber in der Praxis nur dann möglich, wenn einzelne "Überläufer" aus den Immobilienabteilungen der Grossbanken mit den Anwälten der Geschädigten zusammenarbeiten. Dies werden diese Personen allerdings nur tun, wenn sie nicht mehr in einem Arbeitsverhältnis mit dieser Bank stehen.
In der Regel wurde der Verkauf und die Finanzierung von Schrottimmobilien hochprofessionell eingefädelt mit entsprechenden Erfolgsprovisionen für die Beteiligten. Eine rechtlich selbständige Vermittlerfirma, in der Regel eine GmbH, bahnte den Kontakt mit den Kunden an und offerierte eine kostenlose Vermögensanalyse und Optimierung der Vermögensbildung. In gutem Glauben offenbarten die arglosen zukünftigen Kunden ihre Vermögenssituation und legten vorhandene Sparverträge, Lebensversicherungen u.s.w. offen. Das Ergebnis der Analyse war immer gleich: eine wirkliche Vermögensbildung sei nur möglich durch den Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung, selbstverständlich ohne Eigenkapital und mit maximaler Steuerersparnis. Insbesondere der letzte Punkt führte bei vielen der angesprochenen Personen dazu, sofort mit dem Vermittler zu einem Mitternachtsnotar zu fahren, der dann auch nachts oder am Wochenende die notwendigen notariellen Verträge beurkunden konnte. In der Regel wurde ein sogenannter Treuhandvertrag abgeschlossen, mit dem ein Treuhänder damit beauftragt wurde, alle notwendigen weiteren Verträge für die Käufer abzuschliessen.
Der wichtigste Vertrag, den der Treuhänder mit dieser Vollmacht abschliessen konnte, war die Bestellung der Grundschuld mit entsprechenden Zinsen ( in der Regel 16 bis 20 % p.a. ) und natürlich der persönlichen Haftung der Käufer aus dieser Urkunde. Alle Versuche, diese Vollmachten im Nachhinein für unwirksam zu erklären, wurden vom BGH abgeschmettert. Der BGH blieb bei seiner bekannten Linie, daß jeder Mensch das Recht hat, sich ins Unglück zu stürzen und sich zu ruinieren.
In aller Regel waren die Käufer in den ersten Jahre sehr zufrieden mit ihrer neuerworbenen Immobilie. Im Kaufpreis waren enorm hohe sogenannte Weichkosten versteckt, wie Beratungskosten, Kosten der Kreditvermittlung und so weiter. Da diese Weichkosten steuerlich geltend gemacht werden konnten, bekamen die Käufer der Steuersparimmobilien in den ersten Jahren oft die gesamte bezahlte Lohnsteuer wieder vom Finanzamt zurück. Dies löste verständlicherweise grosse Freude aus. Spätestens nach 5 Jahren kam dann das böse Erwachen. Vielfach war für die ersten 5 Jahre die Miete in einer Höhe garantiert, die am Markt nicht erzielbar war. Spätestens nach 5 Jahren, oft auch schon früher, ging aber der Mietgarant pleite, denn dazu wurden spezielle GmbHs gegründet, deren geringes Eigenkapital bei längeren Mietausfällen schnell erschöpft war und die dann in Konkurs gingen.
Da die Mieterträge aber in der Gesamtkalkulation eine tragende Rolle spielten, kamen viele Besitzer von Schrottimmobilien schon hier ins Schleudern. Wenn Sie dann versuchen, die teuer gekauften Wohnungen wieder zu verkaufen, um zumindest die Zinslast zu verringern, stellen sie fest, dass am Markt in der Regel maximal die Hälfte des Kaufpreises, vielfach aber auch sehr viel weniger erzielbar ist. Viele Schrottimmobilien erzielen bei der Zwangsversteigerung nicht mehr als 10 % des einstigen Kaufpreises. Dies ist vor allem auch dadurch bedingt, dass in grösseren Objekten vielfach nach 5 Jahren sehr viele Besitzer sich gleichzeitig von ihrer Immobilie trennen wollen.
Mit anderen Worten, nach der oft unfreiwilligen Trennung von der Immobilie bleiben den einstigen Besitzern gewaltige Schulden und der Steuerfreibetrag für die Verluste aus der Vermietung ist auch entfallen. Vielfach wurden von den Käufern im Rahmen der Sicherheitenbestellung vorhandene Sparverträge oder Lebensversicherungen abgetreten. Diese werden nun verwertet mit der Folge, dass bei vielen ehemaligen Besitzern von Schrottimmobilien Altersarmut droht. Auch Vermögenswerte, die nicht abgetreten wurden, können von der Bank dank dem bereits vorhandenen Vollstreckungstitel, der Grundschuldurkunde, schnell und problemlos gepfändet werden. Welche Vermögenswerte vorhanden sind, weiss die Bank ja dank der dem Kauf vorausgehenden "Beratungsgespräche". Nicht zu vergessen dann die Lohnpfändung, die sich an die Verwertung der Sicherheiten anschliesst, falls die Kreditnehmer nicht freiwillig zahlen.
Mit anderen Worten, die Käufer der Schrottimmobilien haben zwar eine Zeitlang Steuern gespart, aber dafür ihr früher vorhandenes Vermögen verloren und gegen erdrückende Schulden eingetauscht. In dieser Situation haben sich zahlreiche Betroffene dazu entschlossen, gegen die finanzierenden Banken zu klagen, da die Banken in der Regel die einzigen werthaltigen Akteure in diesem Spiel sind. Etwa seit 1995 hat es zahlreiche Prozesse auf allen Ebenen gegeben mit dem letztlich gescheiterten Versuch, die Banken für diese meist existenzbedrohenden Vermögensschäden in Verantwortung zu ziehen. Als Konsequenz lässt sich heute für die überwiegende Mehrheit der Fälle ziehen, dass ein Prozess gegen die Bank sinnlos ist und zu einer noch höheren Verschuldung ( durch Anwalts- und Gerichtskosten ) führt. Eine Ausnahme gilt nur da, wo die Kläger die Kenntnis der Bank von der mangelnden Werthaltigkeit der Immobilie nachweisen können und zudem ein verbundenes Geschäft nachweisbar ist. Dies bedeutet, dass die Bank auch den Anbieter der Immobilie finanziert hat. Dieser Beweis ist in der Regel ohne Insiderwissen aus dem Bankenapparat nicht zu führen. Aus den Berichten von "Überläufern" weiss man aber, dass es z.B. bei der HypoVereinsbank ein sehr detailliertes Handbuch gab, das die Finanzierung von Schrottimmobilien regelte.
Den beteiligten Grossbanken ging es also darum, das Kreditengagement für einen wackligen Bauträger umzuwandeln in viele kleine Kreditengagements von rechtschaffenen Bürgern, die bereits ein gewisses Vermögen gebildet hatten, über ein in hohem Masse pfändbares Einkommen verfügten und zudem häufig in einer sozialen Stellung waren, in der z.B. eine Lohnpfändung zum Verlust der beruflichen Position führen könnte. Unterlegt wurde das ganze mit einem wasserdichten Geflecht von Verträgen, in dem die Käufer gefangen waren, wenn sie beim Notar dem Treuhänder die Vollmacht erteilt hatten.
Welche Gründe mögen den BGH bewogen haben, diese wenig verbraucherfreundlichen Urteile zu fällen ? Zunächst einmal ist es nach meiner Überzeugung die schiere Zahl der Verfahren, die nach einem verbraucherfreundlichen Urteil auf den BGH zurollen würden. Hunderttausende von Geschädigten würden einen Prozess gegen die finanzierende Bank anstrengen und damit grosse Teile der Justiz lahmlegen. Zum anderen gibt es volkswirtschaftliche Gründe, die gegen ein solches Urteil sprechen. Der unangefochtene Marktführer im Bereich der Finanzierung von Schrottimmobilien, die HypoVereinsbank AG, müsste nach einem für die Geschädigten positiven Urteil unter Umständen in kürzester Zeit Insolvenz anmelden. Dazu wollte der BGH in der ohnehin kriselnden Wirtschaftslage nicht auch noch beitragen. Zuzugeben ist aber, dass im Einzelfall die Abwägung, wann es sich um eine echte Schrottimmobilie handelt und wann nicht, schwierig sein kann.
Falls aussergerichtliche Verhandlungen nicht zum Erfolg führen, hat der Gesetzgeber seit 1999 ein Instrument zur Verfügung gestellt, welches im Einzelfall eine zeitliche Haftungsbegrenzung für die noch vorhandene Überschuldung erlaubt, nämlich das Verbraucherinsolvenzverfahren. Darauf hat auch der BGH ausdrücklich in einigen Urteilen zu Bürgschaften hingewiesen. Konsequenz dieses Verfahrens ist allerdings die Verwertung des gesamten pfändbaren Vermögens, insbesondere von Lebensversicherungen und privaten Rentenversicherungen. Eine Ausnahme gilt hier nur für Riester-Rentenverträge im Rahmen der förderfähigen Höchstbeträge, die derzeit noch relativ gering sind. Dazu kommt die Erwerbsobliegenheit in der Wohlverhaltensperiode und die Abführung des pfändbaren Teiles des Einkommens an den Treuhänder für die Dauer von 6 Jahren. Es ist allerdings zu beachten, dass die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in höheren beruflichen Positionen durchaus zu Problemen am Arbeitsplatz führen kann.
Michael Schütz
16.11.2002